Um contrato locatício é o documento onde constam todas as informações relacionadas ao aluguel de um imóvel, seja ele residencial ou comercial.
Esse documento determina quais são os direitos e os deveres do proprietário do imóvel e do inquilino e contém cláusulas referentes ao valor do aluguel, a duração do contrato, o que pode ou não ser feito no imóvel, quando há incidência de multas, entre outras particularidades. É importante que tanto o locador quanto o locatário combinem todos os detalhes do contrato para ter seus direitos e deveres salvaguardados.
Mas, afinal, como elaborar um contrato de aluguel eficiente? Quais são os itens que não podem faltar? O que a Lei do Inquilinato diz? Vamos esclarecer essas e outras dúvidas ao longo deste artigo, acompanhe!
Qual a importância desse documento?
O contrato de aluguel é fundamental, já que é esse documento que garante que os direitos e os deveres do locador e do locatário sejam cumpridos. Ele evita mal-entendidos entre as partes e até prejuízos financeiros.
Quando o aluguel é feito sem contrato, ou o documento não está claro e bem redigido, é possível que reclamações e divergências acabem indo parar no juizado ou em órgãos de defesa do consumidor. Ter todos os detalhes e cláusulas devidamente explicados evita esse tipo de contratempo.
Além disso, é fundamental seguir as normas da Lei do Inquilinato, que servem para direcionar como o documento é redigido. Mais adiante, vamos explicar o que a legislação prevê para os contratos de locação.
O que não pode faltar em um contrato de aluguel?
Para que o contrato de aluguel seja eficiente, existem algumas informações essenciais.
Algo que não pode faltar são os dados pessoais e os números dos documentos do locador, do locatário e do fiador, quando houver, bem como o termo de vistoria do imóvel.
Também devem estar presentes dados como o valor do aluguel, o período de vigência do contrato, o valor da multa a ser paga em caso de rescisão, a taxa de reajuste, as garantias locatícias, entre outros.
Além disso, é preciso que constem as obrigações do locatário, como o pagamento do IPTU e da taxa condominial, reparos de danos causados por ele e qualquer coisa que for acordada entre as partes.
A finalidade do imóvel também deve constar do contrato de locação. Ou seja, é preciso definir se o imóvel será destinado à moradia ou para atividades comerciais.
Outra coisa que não pode faltar são diretrizes a respeito do uso do imóvel por parte do inquilino. Ele e o locatário devem estar de comum acordo sobre a conservação da propriedade para evitar problemas no futuro.
Como fazer um contrato de aluguel?
Como já explicamos até aqui, o contrato de aluguel é muito importante para formalizar o acordo entre o proprietário do imóvel e o inquilino e serve para estabelecer os direitos e as obrigações de cada parte.
Para elaborar um bom contrato, sugerimos o passo a passo abaixo:
- Identifique as partes: nome, CPF/CNPJ, endereço e demais dados;
- Detalhe a descrição do imóvel;
- Defina o prazo do contrato;
- Estipule o valor do aluguel e a taxa de reajuste anual;
- Especifique as garantias locatícias, como depósito caução, fiador, título de capitalização ou seguro fiança;
- Enumere as obrigações do locador;
- Liste as obrigações do locatário;
- Esclareça quais despesas serão de responsabilidade do locador e do locatário;
- Defina a finalidade do imóvel (residencial, comercial, por temporada etc.);
- Estabeleça que multas e penalidades serão aplicadas em caso de atraso ou falta de pagamento, de danos ao imóvel ou violações de contrato;
- Inclua informações sobre a vistoria do imóvel, detalhando o estado em que o imóvel foi entregue e em que deve ser devolvido;
- Descreva as condições para a rescisão do contrato de aluguel.
- Quaisquer outras cláusulas que as partes acharem pertinentes para atender seus respectivos interesses.
O que a Lei do Inquilinato prevê para contratos de aluguel?
A Lei do Inquilinato estabelece normas que servem como uma espécie de guia para os contratos de locação. Ela também define os direitos e deveres de ambas as partes em um contrato.
Uma das coisas estabelecidas pela Lei do Inquilinato é a duração do contrato, que deve ser previamente determinada e livremente negociada entre as partes. Ela também determina que o valor do aluguel pode ser reajustado anualmente, desde que isso esteja especificado no contrato. As garantias locatícias, como seguro fiança, caução e fiador, também estão previstas pela legislação.
A Lei do Inquilinato estabelece, ainda, as situações em que o locador pode pedir o despejo do inquilino, como a falta de pagamento do aluguel, a prática de atividades ilegais no imóvel, entre outros motivos.
Leia mais: Entenda o que diz a Lei do Inquilinato
Rescisão do contrato de aluguel: conheça as regras
Conforme o Art. 4 da Lei do Inquilinato, durante a vigência do contrato o proprietário não pode pedir a devolução do imóvel. Porém, o inquilino pode optar por devolver o imóvel a qualquer momento, desde que comunique a decisão com 30 dias de antecedência. Caso o prazo tenha sido previamente estabelecido no contrato de aluguel, ele precisará pagar uma multa rescisória.
O proprietário, por sua vez, só pode solicitar o imóvel de volta em algumas circunstâncias específicas, como, por exemplo, demolição do empreendimento ou falta de local para morar, e também está sujeito ao pagamento de multa por quebra de contrato.
O contrato de aluguel pode ser rescindido a qualquer momento sem pagamento de multa caso a quebra do contrato seja de comum interesse entre ambas as partes.
Por falar em multa, é importante notar que há dois tipos de multas que se aplicam a contratos de aluguel: a moratória e a compensatória.
A multa moratória não visa à punição, somente a fazer com que o inquilino cumpra com suas obrigações financeiras (como o aluguel, o IPTU ou o condomínio). Já a multa compensatória é aplicada quando uma das partes descumpre o que está definido no contrato como forma de compensar os prejuízos.
Para calcular a multa de quebra de contrato de aluguel, leva-se em conta o valor do aluguel. Em geral, é cobrado um valor equivalente a dois ou três meses de aluguel, de forma proporcional ao período que não foi cumprido.
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