O cálculo do valor do aluguel é uma questão importante na hora de fechar um contrato de locação. Afinal, qual será o índice de reajuste de aluguel: o IPCA ou o IGP-M? Ou as duas partes vão negociar entre si, sem seguir um índice específico? Neste artigo, vamos listar os pormenores desses indicadores, explicar qual é mais adotado e mostrar como se precaver contra um reajuste abusivo. Confira.
O que é o IPCA?
O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), além de ser o índice ligado à inflação do país, também é usado como referência para reajuste de aluguel. Ele é calculado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) com base no consumo familiar de brasileiros que ganham entre um e 40 salários-mínimos.
O cálculo do IPCA se baseia no preço médio de um conjunto de bens de consumo e serviços considerados essenciais, como transporte, educação, saúde, habitação, alimentação, vestuário, entre outros. Esses preços são coletados entre os dias 1 e 30 de cada mês, e cada item tem um determinado peso no cálculo.
O que é o IGP-M?
O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é um indicador macroeconômico que leva em conta outros três índices: o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M), o Índice de Preços do Consumidor (IPC-M) e o Índice Nacional de Custo da Construção, o INCC-M.
Ele funciona como uma espécie de termômetro da economia brasileira e, por isso, tornou-se uma espécie de indexador de contratos, sendo adotado como referência para vários serviços e investimentos e também para o reajuste de aluguel. Por conta disso, é popularmente conhecido como a “inflação do aluguel”.
O índice é calculado e divulgado todos os meses pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e é importante ser acompanhado, já que exerce influência sobre vários setores econômicos.
Como é feito o cálculo do reajuste de aluguel?
Para calcular o reajuste de aluguel, é preciso aplicar o percentual do índice adotado (IPCA ou IGP-M) sobre o valor atual, transformando o acumulado de doze meses do indicador em decimais e multiplicando o resultado pelo valor da locação.
Assim, a fórmula básica para o cálculo do reajuste de aluguel usando o IGP-M é a seguinte:
Novo valor = valor atual + (valor atual × percentual do IGP-M).
Suponha que o valor atual do aluguel seja R$ 1.500,00 e o percentual do IGP-M anunciado seja 7%. Nesse caso, após o reajuste de 7% com base no índice seria de R$ 1.605,00.
No caso do IPCA, o raciocínio é o mesmo. Suponha que o valor atual do aluguel seja R$ 2.000,00 e o IPCA acumulado nos últimos 12 meses seja 4%. A fórmula para o cálculo nesse caso seria:
Novo valor = valor atual + (valor atual x percentual do IPCA).
Assim, após o reajuste, o valor do aluguel seria R$ 2.080,00.
Negociação direta
Além de usar os índices IPCA e IGP-M como referência, também é possível negociar o reajuste do aluguel diretamente com o proprietário do imóvel. Nesse caso, o locador e o locatário podem chegar a um acordo e determinar um percentual de reajuste que seja vantajoso para ambas as partes.
Você verifica as cláusulas do contrato para saber qual é o índice utilizado para o reajuste e, caso necessário, tentar negociar com o proprietário para chegar a um valor que você possa pagar.
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IGP-M x IPCA: qual índice é mais utilizado no reajuste de aluguel?
Até pouco tempo atrás, o IGP-M era o principal indicador de reajuste de aluguel. Entretanto, a partir de 2020, ele sofreu uma alta muito expressiva, o que acabou inviabilizando seu uso como referência para os reajustes.
A volatilidade do IGP-M e sua sensibilidade ao câmbio também estão fazendo com que ele seja menos usado ultimamente. A partir de 2020, portanto, o IPCA tem sido cada vez mais adotado como indexador, já que é considerado mais estável.
Conforme explicamos, o IPCA é um índice de inflação que reflete a variação média dos preços para o consumidor final em um determinado período, enquanto o IGP-M é mais abrangente, contemplando preços no atacado, no varejo e na construção civil. Por isso, o IPCA é considerado uma opção mais realista.
De qualquer forma, a escolha entre o IGP-M e o IPCA deve ser negociada entre as partes no momento da assinatura de um contrato de locação para evitar mal-entendidos no futuro. O ideal é que os locadores e os locatários estejam cientes das cláusulas contratuais e discutam abertamente qual índice será utilizado, além de considerar as condições econômicas atuais e futuras.
O que fazer para casos de reajuste de aluguel acima do índice?
Caso o reajuste do aluguel fique acima do índice, você pode tentar negociar com o proprietário e chegar a um preço melhor.
Uma ótima tática é já apresentar ao proprietário uma proposta e bons argumentos para que ele renegocie. Sugira um valor coerente e justo para ambas as partes, que não traga prejuízos ao locador nem comprometa seu orçamento.
Outra tática interessante é comparar o valor do aluguel com o dos imóveis vizinhos para provar que existe uma discrepância. Também vale a pena apresentar documentos que comprovem a evolução de sua renda e reforçar sua condição de bom inquilino, que paga os aluguéis em dia e cuida da manutenção do imóvel.
Caso você conte com os recursos, pode ser válido pleitear um percentual de desconto no aluguel para pagamento antecipado e, assim, economizar.
Se não houver acordo, e caso o contrato já tenha mais de três anos, ainda é possível pedir revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado.
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Neste artigo, apresentamos os principais índices de reajuste de aluguel e explicamos as diferenças entre eles, bem como seus prós e contras. Também demos dicas de como negociar caso o reajuste fique acima de suas possibilidades.
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