Comprar um imóvel é um processo complexo, que envolve a regularização da documentação, o pagamento de vários impostos e outros trâmites burocráticos. Um dos tributos necessários em uma transação de compra e venda de imóveis é o ITBI, uma exigência legal para que a transferência de propriedade seja formalizada.
Você sabe o que exatamente é esse imposto e por que ele é um dos mais importantes em uma operação de compra e venda de imóvel? Como é feito o seu cálculo? E em que momento do processo ele é cobrado? Essas e outras dúvidas comuns sobre o ITBI serão respondidas ao longo deste texto!
ITBI: o que é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e por que ele é importante?
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal que incide sobre a transferência de propriedade de imóveis. Ele é necessário para que a transmissão seja registrada em cartório e, portanto, após sua quitação haja assim a oficialização de uma transação de compra e venda.
O tributo está previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, mas a alíquota varia de município para município. Ele é fundamental para a concretização da venda de um imóvel, já que, sem o pagamento do ITBI, não é possível transferir o bem para o nome do novo proprietário.
O pagamento do imposto é necessário para regularizar a situação do imóvel na prefeitura do município e somente após quitá-lo é possível dar seguimento aos trâmites envolvidos num processo de compra e venda, como a escritura e a adequação dos serviços de fornecimento de energia, coleta de lixo e saneamento básico.
Quando e como o ITBI é cobrado?
O ITBI deve ser pago sempre que houver transferência de propriedade de um imóvel envolvendo pessoas físicas vivas, não valendo para casos de sucessão patrimonial por herança.
No caso de uma transação de compra e venda, em geral, se estabelece que o responsável pelo pagamento é o comprador do imóvel.
O momento do pagamento do imposto pode variar de acordo com a cidade onde o imóvel está localizado. Alguns municípios determinam que a quitação seja feita após a lavratura da escritura pública, enquanto outros estabelecem que o pagamento deve ser realizado após o registro da escritura.
O pagamento do ITBI deve ser feito entre 30 e 60 dias após a solicitação das guias de recolhimento. Porém, como ele é uma exigência para registrar o imóvel em cartório, o ideal é quitá-lo o quanto antes.
É possível pagar o imposto nos bancos conveniados da cidade, num posto de arrecadação autorizado ou mesmo pela internet, como veremos a seguir. Dependendo do município, o pagamento pode ser parcelado. Mas, na cidade de São Paulo, ele só pode ser feito à vista.
Os documentos necessários são os seguintes:
- Guia Informativa Fiscal e de Recolhimento de ITBI (GIFRI), preenchida e assinada pelo requerente;
- Cópia da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).
Como pagar o ITBI online?
Para quem busca mais praticidade e agilidade, a melhor opção é efetuar o pagamento do ITBI online, no site da prefeitura do município onde o imóvel está localizado. O procedimento pode variar de acordo com a cidade. A guia modelo do ITBI pode ser acessada pela internet ou retirada no local de pagamento.
No caso de São Paulo, a guia pode ser emitida no site da prefeitura facilmente. Além disso, na página também é possível fazer simulações e ter acesso a outros serviços relacionados ao ITBI.
E como o ITBI é calculado?
O valor do ITBI varia de acordo com a legislação do município onde o imóvel está localizado e com o valor venal do imóvel, ou seja, seu valor de mercado. O valor venal é informado no carnê do IPTU e as alíquotas cobradas pelos municípios costumam variar entre 2% e 3% desse valor.
Assim, vamos supor que um apartamento na Zona Sul de São Paulo custe R$ 650.000 e que a alíquota seja de 3%. Nesse caso, o ITBI será de R$19.500.
Quais são as alíquotas do ITBI em São Paulo?
A alíquota padrão do ITBI na cidade de São Paulo é de 3% sobre o valor da transação. Como mencionado, a alíquota varia de acordo com o município, e é preciso atentar a isso na hora de realizar o pagamento.
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Dúvidas comuns sobre o ITBI
Ainda restaram dúvidas a respeito do ITBI? Confira se elas estão respondidas abaixo:
Quando há isenção no pagamento do ITBI?
Em alguns municípios, há isenção do pagamento do ITBI para imóveis dentro de uma determinada faixa de preço. O ideal é consultar a legislação de cada cidade para verificar as faixas de isenção.
Beneficiários do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) também têm imunidade tributária ou desconto no pagamento nas seguintes situações:
- Quando o imóvel for residencial e destinado à moradia do comprador;
- Quando o valor estiver dentro de um limite estabelecido pela prefeitura;
- Se o comprador não tiver nenhum outro imóvel em seu nome;
- Se for o primeiro imóvel adquirido pelo comprador;
- Se a transação de compra e venda tiver sido feita por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
- Se o valor de mercado do imóvel for de até R$1,5 milhão.
Além disso, na transferência de capital social de uma empresa, também ocorre a isenção. Nesse caso, se o bem for incorporado por uma pessoa jurídica, não haverá a cobrança desse imposto.
Como proceder no atraso do pagamento do ITBI?
Deixar de fazer o pagamento dentro do prazo pode render ao comprador uma multa, dependendo do município. Caso isso ocorra, será necessário reiniciar o processo de solicitação no site da prefeitura e gerar um novo boleto para o pagamento.
Como o ITBI incide na compra de imóveis na planta?
O ITBI é obrigatório na compra de qualquer imóvel, inclusive aqueles que ainda estão na planta. Nesse caso, a alíquota incide sobre a estimativa do valor de mercado do imóvel e o pagamento é de responsabilidade do futuro comprador.
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Como vimos, o processo de compra e venda de um imóvel envolve uma série de burocracias, incluindo o pagamento de impostos como o ITBI. Com tantos detalhes, é muito comum se sentir um pouco perdido ao longo do processo. Por isso, é fundamental contar com um parceiro imobiliário que atue em todas as etapas, como a Locação Inteligente.
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