Se você está procurando uma casa, um apartamento ou uma sala comercial para comprar, provavelmente já se deparou com o termo “valor venal”, já que essa é uma informação essencial em uma negociação de compra e venda.
Mas você sabe o que é exatamente o valor venal de um imóvel, como ele é calculado e qual é a sua influência nos impostos referentes à compra de imóveis? E, afinal, existe alguma diferença entre ele e o valor de mercado do imóvel? Neste artigo, nos dedicaremos a responder a essas e outras dúvidas comuns sobre o tema, acompanhe.
O que é o valor venal?
O valor venal de um imóvel é uma estimativa de preço que a prefeitura do município onde ele está situado faz para avaliar o preço de venda. Cada prefeitura tem uma base de cálculo, mas ele normalmente é calculado com base no valor do metro quadrado do terreno ou da propriedade.
Conhecer essa informação é vital tanto para compradores quanto para investidores do mercado imobiliário, que precisam entender as implicações fiscais e de investimento. Isso porque o valor venal de um imóvel é adotado para calcular o valor de impostos como o IPTU e o ITBI.
Além disso, ele também é importante em diversas situações, como partilha de bens, inventários e pagamento de financiamentos.
Como o valor venal é calculado?
Como dito, a estimativa é feita pela prefeitura do município onde o imóvel está localizado, e cada uma tem sua própria base de cálculo. Mas, em geral, o cálculo envolve variáveis como o valor do metro quadrado na região, a metragem do imóvel, sua idade e as condições em que se encontra, o logradouro, entre outras.
Em geral, a “fórmula” é a seguinte:
V = A x VR x I x P x TR
Em que:
- V = valor venal;
- A = área do terreno ou do empreendimento;
- VR = valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);
- I = idade do imóvel;
- P = posição do imóvel no logradouro;
- TR = tipologia residencial ou característica construtivas (por exemplo, reformas e modificações realizadas).
O papel do valor venal nos impostos imobiliários
Na hora de calcular o IPTU, o Poder Público se baseia em alíquotas que são determinadas pelas leis municipais e aplicadas conforme o valor venal do imóvel. Daí a relação direta que esse valor tem com o recolhimento desse tributo.
Além disso, ele também pode ser usado como base para calcular o valor do ITBI, o imposto pago para formalizar a transferência de propriedade de um imóvel entre pessoas físicas vivas. No caso, o imposto corresponde a um percentual do valor venal do imóvel, que varia de cidade para cidade (em São Paulo, é de 3%).
Entender esses impostos imobiliários pode beneficiar o investidor ou o comprador ao planejar despesas e investimentos, e isso passa necessariamente pelo conhecimento do valor venal.
Valor venal X valor de mercado
Embora o valor venal seja usado como parâmetro para calcular o valor de mercado de uma propriedade, um não é necessariamente equivalente ao outro. Afinal, o vendedor do imóvel não tem a obrigação de acompanhar o valor venal na negociação: pode vender a propriedade por um preço mais alto ou mais baixo.
Assim, o valor venal dá uma estimativa e serve como base para as negociações, mas não precisa ser determinante em uma transação de compra e venda de imóvel.
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Utilidades do valor venal na negociação imobiliária
Além de ser usado como base de cálculo de impostos imobiliários, como já citamos, o valor venal também é uma importante ferramenta na hora de negociar o valor de venda ou locação de um imóvel.
É necessário que tanto o vendedor quanto o comprador estejam cientes do valor venal para uma negociação mais justa e realista. Para isso, vale a pena contar com a mediação de um parceiro imobiliário competente, que ajudará nesses trâmites.
Impacto do valor venal na compra e venda de imóveis
Como o valor venal geralmente costuma ser levado em conta na hora de estabelecer o preço de venda de um imóvel no mercado, ele exerce uma influência direta na decisão de compra. Pode não valer a pena adquirir um imóvel cujo valor venal seja mais baixo do que a média caso o valor de venda esteja muito acima.
Ao escolher um imóvel para morar, empreender ou investir, é essencial levar em conta o dinamismo do mercado imobiliário e escolher imóveis com tendência a se valorizarem no futuro, para que esse investimento tenha retorno no futuro.
Vale ressaltar que, embora seja um cálculo matemático, ele também sofre influência do mercado. A relação entre a oferta e a demanda por determinados imóveis ou em uma determinada região pode impactar drasticamente o valor venal.
Quando e como contestar e revisar o valor venal?
Para obter o valor venal de um imóvel, é possível consultar na própria prefeitura do município. Em algumas cidades, essa informação também consta do IPTU. Em determinados casos, é possível contestar e rever o valor venal de um imóvel, como, por exemplo, quando o proprietário não concorda com o valor estipulado pelo Poder Público.
Nesse caso, é possível impugnar a avaliação da prefeitura do município por meio de um processo administrativo. Para isso, será necessário reunir documentos como o laudo técnico, o projeto arquitetônico e os carnês de IPTU dos últimos cinco anos. Para entrar com o recurso, é importante sempre contar com acompanhamento especializado para ter mais chances de sucesso.
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Conhecer o valor venal do imóvel antes de fechar o negócio é essencial em uma transação de compra e venda imobiliária, já que impacta no valor dos impostos a serem pagos, como o ITBI e o IPTU, e ainda pode ser uma importante ferramenta de negociação.
Para não se perder em meio a esses trâmites burocráticos, é fundamental ter um parceiro imobiliário de confiança que atue em todas as etapas do processo de compra, como a Locação Inteligente!
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