Encontrar o imóvel perfeito para alugar pode ser uma tarefa árdua. Uma situação muito comum é visitar um local que atenderia plenamente às necessidades do inquilino se passasse por uma pequena obra ou alguns reparos. Nesses casos, fazer um contrato de aluguel com reforma do imóvel pode ser uma boa alternativa.
Porém, esse tipo de contrato demanda bastante atenção, já que qualquer intervenção deve ser previamente acordada com o proprietário e devidamente documentada.
Neste artigo, vamos explicar o que a Lei do Inquilinato diz sobre esse tipo de contrato de locação: o que pode ou não ser feito, quem é responsável pelos custos da reforma e quais são as vantagens e desvantagens.
Contrato de aluguel com reforma do imóvel: como funciona?
Se o inquilino visita o imóvel e decide propor melhorias antes mesmo da assinatura do contrato, é necessário incluir uma cláusula sobre reforma, especificando quais mudanças serão feitas, quem arcará com os custos, se haverá ressarcimento ao inquilino caso ele pague as despesas, entre outras informações pertinentes à negociação.
Uma pergunta muito comum, e que deve ser respondida no contrato, é quem paga a conta da reforma do imóvel alugado. Isso depende de alguns fatores. Em geral, o proprietário arca com os custos de reformas estruturais e o inquilino com as de acabamento e manutenção. O caráter da obra também interfere na responsabilidade da despesa. Normalmente, os inquilinos pagam por reformas meramente estéticas, mas isso pode ser negociado caso a caso.
O importante é que qualquer alteração estrutural realizada no imóvel alugado não só seja autorizada pelo proprietário como também esteja documentada no contrato. Isso evita mal-entendidos no futuro e não há risco de nenhuma das partes ficar no prejuízo.
Vale salientar que o contrato de aluguel com reforma deve ser elaborado por um bom advogado para garantir a segurança do locador e do locatário.
O contrato de aluguel de imóvel e a Lei do Inquilinato
A Lei do Inquilinato estabelece que o proprietário deve entregar o imóvel ao inquilino em condições adequadas para a moradia, o que inclui a realização de reformas estruturais e consertos. Isso inclui reparos nas instalações elétricas e hidráulicas, conserto de janelas trincadas, revisão do telhado e até pintura realizada. Já o inquilino é responsável pela manutenção do imóvel para garantir que ele seja devolvido no mesmo estado em que recebeu.
Os artigos n.º 35 e n.º 36 da lei determinam que as reformas (benfeitorias) são divididas em três categorias: as necessárias, as úteis e as voluptuárias.
As benfeitorias necessárias são feitas para impedir que o imóvel se deteriore e não precisam de autorização do proprietário. Além disso, elas são indenizáveis.
As benfeitorias úteis não são imprescindíveis para a preservação do imóvel, mas trazem benefícios. Elas precisam ser autorizadas pelo proprietário e a indenização deve ser combinada por escrito.
Por fim, as benfeitorias voluptuárias são elegíveis, realizadas por estética ou comodidade, sem benefícios extra para o uso do imóvel. Elas precisam de autorização prévia, não devem afetar a estrutura feita por questão de comodidade e não são necessariamente indenizáveis.
No que diz respeito a danos e reformas no imóvel alugado, o artigo n.º 23 da Lei do Inquilinato exige que o inquilino informe imediatamente sobre o surgimento de algum dano causado por ele, faça a reparação imediata e não altere a estrutura interna ou externa do imóvel sem autorização prévia e documentada por escrito.
Quais são as vantagens de um contrato de aluguel com reforma?
Para o locatário, é vantajoso apostar num contrato de aluguel com reforma do imóvel quando o período de permanência é mais longo e ele usufruirá dos benefícios por muito tempo. Com a reforma, ele pode viver com mais conforto e comodidade, num imóvel que atende plenamente às suas necessidades e é a sua cara.
Além disso, caso haja a intenção de fazer uma proposta de compra no futuro, realizar uma reforma no imóvel pode ser um bom investimento de longo prazo.
Para o locador, a vantagem é que a reforma eleva o valor do imóvel. Assim, ele poderá ser alugado ou vendido por um preço mais alto no futuro. Como as obras serão feitas pelo inquilino, o locador não precisa se preocupar com a burocracia e os inconvenientes envolvidos.
Quais são as desvantagens de um contrato de aluguel com reforma?
Para o locatário, a maior desvantagem é ter que lidar com o barulho, a burocracia, gestão, planejamento e a desordem inerentes a toda obra. Além disso, se o locador não consentir em abater os custos do valor do aluguel, é preciso analisar se vale a pena investir na reforma. Em caso de contratos de curto prazo, nem sempre compensa.
Já para o locador, uma desvantagem do contrato de aluguel com reforma do imóvel é que, caso acordado dessa forma, ele terá de ressarcir o locatário. Normalmente isso é feito abatendo um percentual do aluguel todos os meses até chegar ao valor da obra.
O que avaliar na hora de reformar um imóvel alugado?
Para avaliar se a reforma do imóvel alugado é ou não vantajosa, é preciso considerar vários aspectos. É preciso, por exemplo, garantir que haja proteção jurídica e uma comunicação clara entre as duas partes.
Também é necessário avaliar se o investimento compensa tanto para o locador quanto para o locatário. Se o contrato tiver opção de compra, é necessário analisar se há, de fato, a intenção de adquirir o bem futuramente.
E, é claro, é preciso avaliar se o inquilino quer se comprometer a morar na obra por determinado período. Isso pode ser desgastante e nem todos vão se sentir confortáveis em assumir esse compromisso.
Como fazer um contrato de aluguel com reforma do imóvel?
Um contrato de aluguel com reforma do imóvel precisa constar no texto expressamente a permissão para obras e melhorias.
Além disso, deve conter cláusulas como a previsão de indenização das benfeitorias realizadas, a renúncia do locador a pedir revisão de aluguel por um período determinado, a opção de compra do imóvel, a previsão de um desconto para ressarcir o inquilino pelo investimento, entre outras que o advogado julgar pertinentes.
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Como você pode perceber, o contrato de aluguel com reforma do imóvel é complexo e precisa ser muito bem elaborado. Para isso, é importante contar com um parceiro imobiliário eficiente e confiável, como a Locação Inteligente.
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