A locação de imóveis é regida pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Ela estipula os direitos e os deveres do locador e do locatário de imóveis residenciais e comerciais e protege ambas as partes em um contrato de aluguel.
É de fundamental importância que tanto o locador quanto o locatário conheçam as cláusulas da lei e estejam cientes das normas vigentes em contratos de locação de imóveis. Isso evita problemas e desentendimentos e garante a segurança jurídica para ambas as partes. Neste artigo, vamos explicar quais são os direitos e deveres das partes previstos na legislação.
Locador: o dono do imóvel
O locador é o proprietário do imóvel que está sendo alugado. Ele disponibiliza seu imóvel residencial ou comercial para a ocupação de terceiros mediante o pagamento de uma taxa mensal.
Direitos do locador
O locador tem alguns direitos previstos na Lei do Inquilinato. São eles:
Receber o aluguel na data e local combinados
Receber o pagamento do aluguel em dia todos os meses é um direito primordial do locador. Na hora da negociação é essencial que se estabeleça as condições comerciais para a locação em um prazo a combinar, delimitando a data do início e vencimento do contrato, assim como sua data e forma de pagamento.
Exigir garantias do locatário
O locador do imóvel também pode exigir garantias do locatário, como o pagamento de uma caução, um fiador, seguro fiança, carta fiança ou até mesmo um título de capitalização. Estas são precauções necessárias para garantir o pagamento do aluguel mensal, cobertura do contrato e até o ressarcimento de eventuais danos ao imóvel causados pelo locador.
Revisar o valor do aluguel
É comum que, durante a vigência do contrato, o imóvel sofra valorização ou desvalorização devido a fatores externos. Por exemplo, a construção de uma estação de metrô nos arredores pode elevar o valor do imóvel no mercado imobiliário, a abertura ou revitalização de uma nova rua ou bairro, desenvolvimento de algum empreendimento comercial, nesses casos, o aluguel pode ser reajustado em comum acordo entre locador e locatário.
O locador pode fixar um novo valor de aluguel e acrescentar ou alterar cláusulas de reajuste, desde que se cumpram os requisitos da Lei do Inquilinato. São eles:
- É preciso ter havido uma tentativa prévia de acordo para a revisão do aluguel;
- O contrato precisa estar válido há no mínimo três anos;
- O valor atual deve ser incompatível com a realidade do mercado (o locador precisa apresentar provas disso através de um laudo de avaliação locatícia);
- O contrato de aluguel não pode estar no prazo de desocupação do imóvel.
Reaver o imóvel por meio de ação de despejo
Finalmente, o locador também pode reaver o imóvel por meio de uma ação de despejo nos casos previstos na Lei do Inquilinato, como inadimplência, vencimento do contrato ou desapropriação do imóvel, entre outros.
Deveres do locador
O locador do imóvel também precisa cumprir com algumas obrigações. Alguns dos principais deveres previstos na legislação são:
Entregar o imóvel em condições de uso
O locador precisa entregar o imóvel em condições adequadas, sem danos ou problemas que tornem impossível a ocupação. Isso inclui pintura, instalações elétricas e hidráulicas, interruptores, entre outros detalhes.
Exigir pagamento das despesas extraordinárias de condomínio
Outro direito do locador é a exigência de pagamento das despesas ordinárias de condomínio, como a limpeza, a manutenção e a conservação das áreas comuns. Ele não pode, entretanto, exigir o pagamento de despesas extraordinárias, como obras estruturais, instalação de melhorias, embelezamento de áreas externas, entre outras.
Prestar informações ao locatário sobre o imóvel
O locador também deve prestar informações importantes ao locatário, como a existência de débitos referentes ao imóvel ou quaisquer restrições.
Locatário
O locatário é o inquilino, a pessoa que aluga um imóvel para fins comerciais ou de moradia. Ele tem o direito de ocupar o espaço em troca do pagamento de um aluguel mensal de valor previamente estabelecido.
Direitos do locatário
O locatário está protegido pela Lei do Inquilinato e tem vários direitos garantidos, como:
Uso pacífico do imóvel
O locador tem o direito de ocupar o imóvel sem nenhuma interferência do locador, contanto que obedeça às regras estipuladas no contrato de locação e não utilize o espaço indevidamente.
Preferência de compra
Caso o proprietário decida vender o imóvel, a lei prevê que o inquilino tem prioridade na compra, em igualdade com terceiros, incluindo o mesmo valor e as mesmas condições de pagamento.
Recebimento de comprovantes
O locatário também tem o direito de receber os recibos de pagamento do aluguel mensal e de outras eventuais despesas relacionadas ao imóvel, quando solicitados.
Renovação automática
O locatário, ao optar por um contrato de 60 meses – situação mais comum em âmbito comercial, automaticamente, adquire o direito à renovação automática de seu contrato de locação. Nesse caso, a renovação do contrato de aluguel não precisa ser solicitada pelo inquilino — o processo ocorrerá desde que não haja manifestação contrária, e a mesma regra se aplica para o locador. Claro que se uma das partes expressar o desejo de modificar alguma condição combinada, o direito deve ser atendido.
Deveres do locatário
Além dos direitos previstos em lei, o locatário também tem alguns deveres a cumprir. São eles:
Cumprir regulamentos
O locatário está obrigado a seguir integralmente as regras estipuladas na convenção de condomínio e obedecer aos regulamentos internos.
Pagamento do aluguel
Outra regra diz respeito ao pagamento dos aluguéis. O locatário deve efetuar o pagamento dentro do prazo estipulado no contrato de locação, assim como outras despesas relacionadas ao imóvel acordadas em contrato, como a taxa condominial, o IPTU e faturas de água, gás e luz também devem ser pagas em dia.
Usar o imóvel de forma adequada
Outra exigência é que o locatário utilize o imóvel de forma adequada e zele pela sua conservação. Se o imóvel foi alugado para fins de moradia, ele também não pode usá-lo para finalidade comercial nem o sublocar a terceiros.
Entregar o imóvel em boas condições
Ao fim do contrato de aluguel, o locatário deve entregar o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, exceto pelo desgaste natural decorrente do uso e do tempo. Isso inclui entregar o imóvel pintado, com interruptores funcionando e as instalações em perfeito estado. Caso haja algum dano causado pelo locatário, ele deve arcar com o reparo.
Conte com a Locação Inteligente
Neste artigo, repassamos os principais direitos e deveres do locador e do locatário de um imóvel previstos na Lei do Inquilinato. É essencial que ambas as partes cumpram com suas obrigações para que haja uma convivência harmônica.
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