O aparato legal que regulamenta os contratos de aluguel de imóveis comerciais ou residenciais é conhecido popularmente como Lei do Inquilinato. Ela fixa as obrigações e as garantias dos proprietários de imóveis e dos inquilinos, protegendo ambas as partes envolvidas.
Neste artigo, vamos explicar tudo o que você precisa saber sobre essa lei: para que serve, o que ela determina, quais são os direitos e deveres de locadores e locatários, entre outras normas fixadas pela legislação. Confira!
O que é a Lei do Inquilinato?
A Lei nº 8.245, conhecida como Lei do Inquilinato, foi criada em 1991 com o intuito de regulamentar a locação de imóveis residenciais ou comerciais. Ela determina os direitos e os deveres dos locadores e dos locatários, e serve para protegê-los na hora de firmar um contrato de aluguel.
Há alguns anos, entrou em vigor a Lei nº 12.112/2009, que ficou conhecida como Nova Lei do Inquilinato por trazer atualizações à legislação. O processo judicial para caso de despejo de inquilinos inadimplentes se tornou mais simples e rápido, e as relações entre o locador, o locatário e o fiador também foram simplificadas.
O que mudou com a nova Lei do Inquilinato?
Entre as mudanças que foram implementadas na Lei do Inquilinato estão o tempo médio para despejar um inquilino em inadimplência do imóvel, que era de 12 a 14 meses e passou a ser por volta de seis. Isso gera menos prejuízo para o locador e também para o fiador do contrato.
Outra novidade é que o proprietário passa a poder entrar com a ação de despejo contra o inquilino e o fiador ao mesmo tempo. O fiador, por sua vez, tem mais autonomia para sair do contrato em caso de dificuldades financeiras. Ele pode se desonerar em um prazo de trinta dias após a comunicação formal ao dono do imóvel e o inquilino também conta com esse prazo para substituir o fiador, sempre alinhando entre as partes.
Direitos e deveres do locatário segundo a Lei do Inquilinato
Entre os direitos dos locatários num contrato de aluguel, de acordo com a Lei do Inquilinato, estão:
- isenção de despesas extraordinárias no condomínio;
- receber o imóvel em boas condições de moradia (instalações funcionando, pintura em dia, interruptores instalados etc.);
- autonomia para usar o imóvel como quiser, sem interferência do locador;
- preferência na compra do imóvel, em caso de venda;
- renovação automática do contrato;
- devolução do imóvel sem multa em caso de mudança de município (desde que o inquilino notifique por escrito o proprietário e prove sua transferência).
Mas os locatários também têm alguns deveres a cumprir. São eles:
- quitação das contas dentro do prazo, incluindo a taxa condominial;
- reparo de eventuais danos ao imóvel;
- execução de reformas somente com autorização prévia;
- devolução do imóvel nas mesmas condições em que o encontrou;
- garantia do fiador.
Direitos e deveres do locador segundo a Lei do Inquilinato
Assim como o inquilino, o locador do imóvel também tem seus direitos e deveres durante a vigência do contrato de locação. Alguns de seus deveres são:
- entregar o imóvel em perfeitas condições;
- responder por danos ocasionados antes do contrato de locação;
- fornecer descrição detalhada do imóvel se o locatário solicitar;
- fornecer recibo;
- pagar os tributos e taxas devidos;
- arcar com eventuais despesas extraordinárias.
Já entre os direitos do locador podemos citar:
- receber o pagamento do aluguel na data prevista;
- receber o imóvel no mesmo estado em que o alugou;
- ser informado sobre qualquer dano ao imóvel;
- fazer vistoria ao imóvel para checar suas condições, desde que acordada previamente.
Imóveis não cobertos pela Lei do Inquilinato
A Lei do Inquilinato protege os locatários e locadores em grande parte dos contratos de aluguel, mas há alguns tipos de propriedades imobiliárias que ela não cobre. Esses são contemplados pelo Código Civil. É o caso, por exemplo, de:
- imóveis públicos pertencentes à União, aos estados ou aos municípios brasileiros;
- espaços publicitários;
- vagas de garagem;
- imóveis alugados na modalidade apart-hotel.
Regulamentação da nova Lei do Inquilinato em relação aos prazos para a restituição do imóvel
De acordo com a Nova Lei do Inquilinato, durante a vigência do contrato, o locador não pode pedir o imóvel de volta. Só é possível solicitar a desocupação após o vencimento do prazo. O inquilino, no entanto, pode quebrar o contrato e devolver o imóvel antes do prazo estipulado, contanto que pague uma multa.
Algumas das condições que permitem ao locador reaver o imóvel alugado são: inadimplência, falta de pagamento de encargos (como a taxa condominial), infração legal/contratual por parte do inquilino ou a necessidade de reparos urgentes no imóvel solicitados pelo Poder Público. O contrato também pode ser desfeito por mútuo acordo entre as partes.
A nova legislação determina um prazo máximo de 45 dias para a desocupação do imóvel solicitado por razões legais. Um grande avanço em comparação com a lei antiga, que permitia que o prazo fosse prorrogado por até três anos.
Se o inquilino deixar de pagar os aluguéis, o prazo para o despejo passa a ser de 30 dias e, em caso de contratos sem garantia (como o fiador), de no máximo 15 dias.
Conforme explicamos anteriormente, o inquilino tem o direito de devolver o imóvel antes do vencimento do contrato sem pagar multa caso tenha que se mudar para outra cidade a trabalho. Para isso, porém, ele precisa avisar ao proprietário com pelo menos 30 dias de antecedência e apresentar o documento de comprovação.
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A Nova Lei do Inquilinato trouxe várias melhorias para os contratos de locação de imóveis e simplificou as relações entre os proprietários, os inquilinos e os fiadores.
Os prazos para desocupação também ficaram mais curtos, o que evita prejuízos financeiros muito significativos em caso de inadimplência. Assim, os contratos de aluguel se tornaram mais práticos e seguros.
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